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標題: 萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)介紹 [打印本頁]

作者: 新聞主編 時間: 2011-6-14 15:59
標題: 萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)介紹

萬華山
　　第一章
　　項目背景和建設(shè)必要性
　　一、項目概況
　　項目名稱：萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)
　　項目性質(zhì)：開發(fā)擴建
　　項目承辦單位：戶縣萬華山朝陽景區(qū)
　　項目建設(shè)地址：陜西省西安市戶縣太平旅游區(qū)三橋峪
　　項目范圍：萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)北起太煤公路，南至秦嶺朝陽洞，西起杜家梁，東至萬華山頂峰，項目總面積2133公頃(21平方公里)。
　　項目總投資：6100萬元人民幣。
　　二、項目建設(shè)的必要性和可行性
　　1、符合陜西旅游發(fā)展的需要
　　按照省政府“人文陜西·山水秦嶺”的旅游發(fā)展總體思路，做大做強大秦嶺旅游圈和文化旅游產(chǎn)業(yè)，打造“人文陜西·山水秦嶺”精品旅游項目。
　　2、豐富大秦嶺國家中央公園旅游產(chǎn)品類型的需要
　　隨著大秦嶺國家中央公園旅游品牌的建立，秦嶺沿線旅游產(chǎn)品類型及周邊旅游客源市場將日趨成熟與完善。萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)項目立足陜西秦嶺、以盛唐文化傳播和綠色生態(tài)旅游為特色，其項目建成將極大的促進秦嶺國家中央公園旅游產(chǎn)品類型的豐富與完善。
　　3、擴展區(qū)域旅游發(fā)展軸線的需要
　　我省明確提出加快發(fā)展秦嶺旅游戰(zhàn)略思路，隨著秦嶺環(huán)山旅游專線和西太公路的開通，大秦嶺旅游帶現(xiàn)已具備了面向西安、咸陽及周邊市縣的廣闊客源市場，戶縣作為大秦嶺帶的重要區(qū)縣、隨著大秦嶺旅游帶的全面開發(fā)，萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)成為重要區(qū)域。
　　第二章項目建設(shè)條件分析

旅游景點示意圖
　　一、區(qū)位條件分析
　　萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)位于西安市西南，旅游環(huán)境依托秦嶺北麓這一天然綠色長廊，地處秦嶺環(huán)山游線南部太平嶺旅游黃金地段，距離西安48公里，咸陽52公里，環(huán)山旅游公路橫穿東西，西太公路直入峪口，交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。
　　二、資源概況
　　1、東路：人文景觀線萬華山
　　萬華山位于秦嶺山脈太平峪南12公里處，萬華山主峰海拔1917米。共九峰，呈花狀和橡山、草坪崗并稱凌霄三峰。據(jù)明萬歷四十六年(1618年)《戶縣志》記載：萬華山在盛唐時期稱為“云際寺”云際寺大約創(chuàng)建于北周初年(561年)建寺后香火一直旺盛，當時寺曰：“居賢捧日寺”。盛唐之際，高宗總章元年(668年)新羅國(南朝鮮)國王之孫圓測來云際寺隱居靜修從事佛經(jīng)著疏達八年之久。唐高祖李淵及太宗李世民曾多次瀏覽于此山寺，賞游參佛。由于唐王多次來萬華山觀花游玩，使該寺成為盛唐時期終南山佛教名寺。萬華山其建筑歷史悠久，文化遺產(chǎn)底蘊深厚。萬華山名勝風景區(qū)，四季景色宜人，以高、險、奇、秀有“小華山”之稱，主峰山寺高遠無際，昔日坡峰，野花萬種，色彩各異，宜人賞游。
　　2、西路：高山風景區(qū)朝陽洞
　　原始高山風景朝陽洞坐落秦嶺主峰北部，原始氣息濃郁。朝陽洞是古人類生息洞穴遺跡，一座雄偉壯麗巍巍巖石上形成圓形巨洞，圓如雞蛋，人皆稱奇，洞口面向朝陽，紅日東升，陽光盡納故稱“朝陽洞”。據(jù)有關(guān)考古專家分析此洞穴是遠古人類生息活動的洞穴遺跡。朝陽洞風景有：“羅漢洞、寄馬樁、拜將臺、靈官殿、鐵板溝等”幾十個景點，是一幅天然歷史博物館、奇花異石、千姿百態(tài)、珍稀動物種類繁多，喬木遮天蔽日，樹下苔蘚柔軟厚實猶如地毯，負氧離子含量特別豐富，是登山旅游，探洞神游的特色大自然風光游覽長廊區(qū)。
　　3、三橋峪山水資源
　　三橋峪位于秦嶺北麓戶縣終南山脈，是一處集山水森林奇峰峽谷，自然風光優(yōu)美，溝峪全長13公里，森林面積12215畝(814公頃)，年平均氣溫13℃，河水資源豐富。三橋峪屬于戶縣太平峪旅游管委會一個行政村，該村總?cè)丝?43口，2008年國家移民搬遷17戶87人口，現(xiàn)在還剩余18戶56口人居住峪內(nèi)。推動景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)全面規(guī)范整體發(fā)展，村民遷移工程有較大的可開發(fā)空間和價值提升潛質(zhì)。
　　三、現(xiàn)狀分析
　　1.景區(qū)現(xiàn)狀
　　戶縣萬華山朝陽景區(qū)是2009年5月25日，經(jīng)西安市戶縣工商行政管理局審批注冊旅游經(jīng)營實體，主要從事于旅游、觀光、停車、休閑服務(wù)、旅游景區(qū)開發(fā)等。景區(qū)經(jīng)過近三年來對交通道路水泥硬化，設(shè)施建設(shè)、宣傳推廣，有力促進了旅游前期發(fā)展。2010年呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的良好勢頭，年接待游客約5萬人次，景區(qū)內(nèi)“農(nóng)家樂”和“鱒魚餐館”生意越做越火，游客人次快速升溫，每逢春夏之際雙休日、游客人數(shù)爆滿，交通堵塞常常發(fā)生，使景區(qū)呈現(xiàn)面臨解決交通堵塞的格局。萬華山朝陽景區(qū)有著豐富的自然景觀資源和人文旅游資源，具有廣闊全面開發(fā)前景，朝陽洞風景區(qū)域和萬華山(云際古寺)、橡山寺、草坪崗、都尚未開發(fā)。為進一步在這秦嶺太平峪黃金游線區(qū)位、做大做強旅游業(yè)提升與發(fā)展，在全國乃至全球都有較大的可開發(fā)空間和價值提升潛質(zhì)。
　　2.擬建地塊現(xiàn)狀
　　擬開發(fā)區(qū)面積約2133公頃，南部為秦嶺朝陽洞山脈，北部為太平峪河、東部為草坪崗至老碗溝，山麓起伏有致，水源充足，沿山脊的可建設(shè)用地空間約600多畝，是旅游綜合開發(fā)規(guī)劃建設(shè)的主要用地空間。
　　3.結(jié)論構(gòu)思
　　擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)萬華山朝陽景區(qū)前期的客源人脈已成熟級段。為進一步打造秦嶺戶縣精品旅游區(qū)、深度挖掘景區(qū)內(nèi)文化資源和產(chǎn)業(yè)資源。建設(shè)一個多功能復(fù)合型生態(tài)文化特色旅游區(qū)，借助環(huán)山旅游帶來的發(fā)展契機與西安漸趨便利的交通區(qū)位優(yōu)勢，依托大秦嶺國家中央公園的生態(tài)背景以及規(guī)劃深厚的文化底蘊，緊跟大休閑時代的旅游發(fā)展方向，通過對多類型資源整合提升，發(fā)展開發(fā)格局的構(gòu)建，建立山、苑、谷協(xié)調(diào)規(guī)劃發(fā)展布局的新模式、打造出精品特色生態(tài)文化旅游區(qū)。
　　第三章
　　項目規(guī)劃方案
　　一、項目總體構(gòu)思
　　1.總體定位
　　以名山、名人、名泉為品牌特色，以尋根祈福，生態(tài)觀光，度假體驗，商務(wù)會議，特色飲食，戶外運動，養(yǎng)生社區(qū)為核心功能的都市近效型國家AAAA級綜合型生態(tài)文化旅游景區(qū)。
　　2.形象戰(zhàn)略目標
　　盛唐萬華山·終南福安境
　　(盛唐時期萬華山是終南山佛教名寺，唐王皇子賞游參佛、為龍脈之地象，至今皇家風尚猶存)
　　★　華夏佛教文化尋根祈福朝覲圣地
　　★　陜西省秦嶺北麓旅游產(chǎn)業(yè)帶上的明珠型精品景區(qū)
　　★　西咸國際化大都市近郊休閑度假旅游目的地
　　★　都市大眾重復(fù)型假日休閑經(jīng)濟消費首選地
　　★　盛唐文化根源祖脈的全景游覽園
　　★　國家AAAA級生態(tài)文化景區(qū)
　　空間布局規(guī)劃說明
　　1、景區(qū)空間布局說明
　　位于規(guī)劃區(qū)由老碗口向東人文景觀線萬華山和西路朝陽洞風景區(qū)延伸是旅游區(qū)主要的宗教文化體驗和原生態(tài)旅游觀光區(qū)域，沿線景點眾多?？善刚垖＜铱疾斓匦?、地貌、物種資源規(guī)劃沿河、吊橋、游路棧道，設(shè)計旅游休閑觀光游道，構(gòu)建生態(tài)文化景觀長廊。
　　(1)山頂觀景臺：為游客提供觀察風光的獨特角度，無限風光盡收眼底，體會“一覽眾山小”的感覺。
　　(2)高空滑索道：利用凹形山谷搭建索道，游客可借助高差進行高空滑翔體驗。
　　(3)懸崖攀巖場：景區(qū)峽谷諸多山峰懸崖峭壁，因而可選擇合適的巖壁建造攀巖，崖降運動場。
　　(4)山頂木屋：景區(qū)游道沿線設(shè)建休息木屋亭，錯落有致，古樸特色，讓游客擁有融入自然的小別墅。
　　(5)戶外拓展基地：遠離都市，在戶外運動中享受大自然風光，已成當下人們野外活動的首選，景區(qū)成立戶外運動，游憇帶，建設(shè)拓展培訓(xùn)基地，組織戶外聯(lián)盟協(xié)會，組織登山、科普、野營、CS、攀巖、郊游，拓展訓(xùn)練等戶外項目。
　　(6)寫生攝影基地：朝陽洞風景區(qū)，四季風光優(yōu)美，野生動植物和天然中草藥500多種，是高校課外寫生，影視劇拍攝的絕佳外景地。建立景區(qū)寫生攝影基地，為客戶群提供自然山水，地質(zhì)地貌，人文歷史，科普教研寫生方案、與陜、川、甘等的高校以及影視制作公司進行合作，通過藝術(shù)作品直接或間接宣傳景區(qū)的一山一水無限風光。
　　2、旅游項目庫建設(shè)譜系
　　旅游區(qū)根據(jù)旅游資源賦存以及開發(fā)潛力，在旅游產(chǎn)品開發(fā)時，共形成了五大核心項目板塊。

　　1.“萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)”入口服務(wù)板塊
　　·位置范圍：三橋峪口北端，面積(8畝)
　　·功能定位：游客集散，旅游區(qū)主入口，景區(qū)第一印象區(qū)。
　　·建設(shè)思路與內(nèi)容：通過大型入口主題雕塑構(gòu)建“盛唐萬華山、終南福安境”入口山門，給人以雍容華貴，吉祥如意的視覺心理感受，建設(shè)生態(tài)停車位，游客接待服務(wù)中心，引導(dǎo)游客進入旅游區(qū)內(nèi)部游覽。
　　2.“親水長廊”休閑飲食板塊
　　·位置范圍：爐子石沿河岸至老碗口。面積約(150畝)
　　·功能定位：山野綠色飲食，親水垂釣樂趣，休閑觀光體驗。
　　·建設(shè)思路與內(nèi)容：打造秦嶺北麓旅游特色山野飲食服務(wù)精典板塊，結(jié)合景區(qū)山泉水景，搭建河道空中樓閣，布局景觀溪水，親水長廊，擬建山頂星級賓館，營建多元化旅游度假環(huán)境。
　　3.人文景觀線萬華山板塊
　　·位置范圍：萬華山旅游路線全長6公里，面積約為(530公頃)。
　　·功能定位：歷史遺跡，旅游觀光，佛教祈福等功能。
　　·建設(shè)思路與內(nèi)容：建設(shè)萬華山的山門和客棧，規(guī)劃棧道高空索道，山頂觀景臺，結(jié)合景點特色亮點，以山、苑、谷，協(xié)調(diào)布局建設(shè)一個特色文化旅游觀光區(qū)，擴建、提升萬華山(云際古寺)現(xiàn)有建筑規(guī)模和佛事標準，舉辦萬華山，橡山寺，大規(guī)模佛事活動，打造盛唐萬華山旅游區(qū)在國內(nèi)外宗教文化知名度。
　　4.朝陽洞戶外運動觀光板塊
　　·位置范圍：沿西梯子至朝陽洞天然風景區(qū)(面積800公頃)。
　　·功能定位：戶外運動基地，拓展攀巖基地、登山游憇。
　　·建設(shè)思路與內(nèi)容：利用朝陽洞秀美風光，沿溪谷及山峰懸崖峭壁，開辟戶外拓展基地，建設(shè)山林木屋提供高檔服務(wù)的秦嶺戶外旅游運動場所，同時進行旅游合理化的功能分區(qū)，形成觀光，探險運動，康體健身多功能觀光線路格局。
　　5.富貴閣豪宅社區(qū)板塊
　　· 位置范圍：老碗口東南延伸，沿河邊可建設(shè)用地空間(面積600畝)
　　·功能定位：秦嶺山水是富豪養(yǎng)生居住的天堂，秦嶺山水是養(yǎng)生生活的領(lǐng)跑著。
　　·建設(shè)思路與內(nèi)容：依托秦嶺山水生態(tài)資源，建設(shè)唐韻濃厚，養(yǎng)生別墅分部群、老年公寓、富豪別墅，以不同多種樣的旅游產(chǎn)業(yè)，滿足不同層次需求，創(chuàng)造多功能度假養(yǎng)生社區(qū)，為陜西、甘肅、山西、河南等中西部市場，特別是銀發(fā)市場，提供療養(yǎng)服務(wù)。
　　第四章  客源市場及營銷策劃
　　一、客源市場
　　1.空間客源市場
　　省內(nèi)客源市場：以西安市場和秦嶺旅游市場為主，輻射我省其他縣市客源市場。
　　國內(nèi)客源市場：以關(guān)天、成渝、中原城市群三大經(jīng)濟圈為主，輻射京津唐、長江、珠江三角洲等傳統(tǒng)客源市場。三大經(jīng)濟圈及傳統(tǒng)客源市場是西安市的主要客源市場，盛唐時萬華山古寺，作為秦嶺旅游環(huán)山線的璀璨明珠，將吸引大量以西安市和秦嶺旅游帶為旅游目的地國內(nèi)客源市場人群。
　　國際客源市場：港澳臺、日韓、朝鮮對中國佛教文化及盛唐文化具有心理共融性的國際客源市場：盛唐時期萬華山是南朝鮮太子靜修佛經(jīng)著疏的場所，尋根問祖發(fā)揚中朝佛教文化具有濃厚的南朝鮮客源市場。
　　2.專項客源市場
　　宗教市場：我國宗教文化和宗教活動具有廣闊的客源市場基礎(chǔ)和影響輻射范圍，盛唐萬華山古寺佛教文化遺產(chǎn)底蘊深厚，將吸引大批此類游客。
　　銀發(fā)市場：秦嶺山水豪宅社區(qū)將吸引大批高收入的銀發(fā)養(yǎng)生市場。
　　自駕車市場：秦嶺環(huán)山游線從景區(qū)北部穿過，為景區(qū)帶來了以西安、咸陽，郊縣為主的大批自駕車游客，其中以周未出行、家庭、朋友、團隊出游為主。
　　截留市場：旅游區(qū)位于秦嶺環(huán)山游線和太平森林公園之間，通過極具沖擊力的景區(qū)入口山門形象設(shè)計和豐富多彩旅游項目活動，旅游區(qū)將形成一定份額的截留市場。
　　戶外旅游市場：徒步旅行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，拓展戶外運動聯(lián)盟的設(shè)立，將會吸引大批戶外旅游市場。
　　3.客源市場預(yù)測
　　萬華山朝陽景區(qū)生態(tài)文化旅游區(qū)建成后，其客源市場影響范圍將具有巨大的空間延展性，考慮景區(qū)初期建設(shè)的游客偏差，旅游區(qū)知名度以及經(jīng)濟收益的綜合情況，在旅游市場總量預(yù)測基礎(chǔ)選擇時，以旅游區(qū)周邊景區(qū)，年游客量為依據(jù)，并綜合景區(qū)近年來游客容量為基礎(chǔ)，得出旅游區(qū)建設(shè)初期，年游客總量初期為15萬人次，中期25萬人次，后期35萬人次。
　　二、市場營銷
　　1.營銷理念
　　基本營銷理念：以市場為先導(dǎo)，以銷促效，營造市場，引導(dǎo)消費，以消費者為中心，為客戶創(chuàng)造價值，傾心服務(wù)：旅游服務(wù)質(zhì)量要高，旅游服務(wù)內(nèi)容不斷創(chuàng)新。
　　游客滿意營銷理念：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)從而提升景區(qū)形象美譽度，知名度和游客回頭率。
　　2.營銷戰(zhàn)略
　　整合營銷傳播戰(zhàn)略：差異化營銷戰(zhàn)略；網(wǎng)絡(luò)化營銷戰(zhàn)略：與周邊景區(qū)聯(lián)合營銷戰(zhàn)略：品牌戰(zhàn)略。
　　3.營銷方式
　　企業(yè)市場營銷——一是旅游區(qū)面向市場大眾直接營銷；二是旅游區(qū)通過旅游中間商(旅游代理商)間接營銷；三是旅游市場營銷聯(lián)合體。
　　政府官方網(wǎng)絡(luò)推廣——由戶縣、西安及陜西省旅游局網(wǎng)站對萬華山朝陽洞景區(qū)進行全方位推廣。
　　獎勵營銷——獎勵營銷由景區(qū)按游客接待量，獎勵旅行社，酒店或相關(guān)單位一定的金額數(shù)量，促進加大對景區(qū)推廣傾銷力度。
　　會議推廣——景區(qū)可通過政府組織旅游推廣會，對外推廣。西洽會，海外推介會各種旅游產(chǎn)品交易會進行營銷推廣。
　　廣告媒體及節(jié)慶推廣——推廣渠道包括電視、廣播、報紙、宣傳冊以及部分影視及音像制品等，推廣內(nèi)容包括節(jié)事活動，旅游畫冊，交通路口旅游廣告牌宣傳。
　　第五章  基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃
　　一、旅游交通規(guī)劃
　　構(gòu)建旅游區(qū)系統(tǒng)的交通網(wǎng)絡(luò)，方便車輛直達游覽景點。
　　車行游道：是旅游區(qū)交通結(jié)構(gòu)的主干部分，提供游客快捷舒適的道路交通服務(wù)。
　　主干道為太煤公路至老碗口4公里，寬8米水泥車道鋪設(shè)。老碗口至東路萬華山和西路朝陽洞共13公里道路寬度6米水泥鋪設(shè)工程。
　　步行游道：滿足游客步行游覽要求，坡度大于15%時設(shè)石臺階，并分段留出休息平臺修筑小木屋或休憇亭。其中，步行主游路、設(shè)于草坪至萬華山游覽主要線路寬2米，用石材鋪設(shè)、西路線朝陽洞步行游路寬1.5米，用砂土材料鋪設(shè)。局部景觀步行小徑用木制棧道架設(shè)，每500米設(shè)休憩亭，提供游客駐足休息。
　　停車場：在老碗口岔路處設(shè)生態(tài)停車場，可停入300輛。同時在各大板塊服務(wù)區(qū)均建有小型停車位或停車場，以滿足游客停車需要。
　　二、旅游區(qū)給水排水規(guī)劃
　　1.旅游區(qū)給水規(guī)劃
　　采用城市供水設(shè)施，保證供水質(zhì)量。
　　2.旅游區(qū)排水規(guī)劃
　　污水處理可采取兩級處理方法。一級處理為物理處理，即經(jīng)過格柵和沉砂池，使固體懸浮物質(zhì)得以分離。二級處理為生物處理，即利用微生物的生命活動，使污水中呈溶解，膠體態(tài)的有機物質(zhì)轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定為無害的物質(zhì)。在景區(qū)(點)交通干道兩側(cè)，應(yīng)設(shè)置明溝雨水排放系統(tǒng)，以確保道路、服務(wù)區(qū)生態(tài)環(huán)境平衡。
　　三、電力電訊規(guī)劃
　　1.旅游區(qū)供電
　　通過城市供電網(wǎng)絡(luò)供電。
　　2.通訊規(guī)劃
　　在游客服務(wù)區(qū)、停車場增加電話數(shù)量：加設(shè)無線通訊基站、增加信號強度。
　　3.數(shù)字通訊規(guī)劃
　　旅游區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)及對外網(wǎng)將向?qū)拵ЬC合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)方向發(fā)展。建立游客咨詢服務(wù)中心，為旅游者提供信息服務(wù)。
　　四、防災(zāi)減災(zāi)規(guī)劃
　　萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)防災(zāi)減災(zāi)主要針對山體滑坡、山洪水災(zāi)等，規(guī)劃提升旅游區(qū)建筑消防力度，同時在山體滑坡和山洪易發(fā)處，植樹造林，做好水土保持。根據(jù)邊坡特征全面規(guī)劃、分期實施，通過施工監(jiān)測與動態(tài)設(shè)計，適時調(diào)整邊坡處治工程方案，保證工程施工安全和路基邊坡穩(wěn)定。
　　五、綠化規(guī)劃
　　沿途梳理山林、水體景觀，在萬華山、朝陽洞道路沿線成片種植花、木、竹類景觀樹種，形成綠色長廊，婆婆美景、構(gòu)成一幅天然的美麗畫卷。
　　第六章  項目投資方案與效益分析
　　1.投資計劃與分析
　　考慮到旅游區(qū)投資建設(shè)力度強，旅游資源特征和游客資源市場等多方面因素。計劃將分為兩期項目投入階段，本次規(guī)劃旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)是前期投入階段。后期為景區(qū)開發(fā)收益后，資金滾動投入“富貴閣豪宅社區(qū)”養(yǎng)生別墅群建設(shè)項目。
　　2.投資估算
　　依據(jù)陜西省工程估算建設(shè)標準，根據(jù)旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)力度和工程建設(shè)強度，本次規(guī)劃旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)前期總投資約為6100萬元人民幣。

　　3.收益分析
　　根據(jù)景區(qū)2010年接待游客約5萬人次實際情況，并參考同類景區(qū)發(fā)展規(guī)律，開發(fā)后旅游發(fā)展規(guī)模整體提升，游客量會成倍增加，游客市場預(yù)測分為前三年效益分析，中三年效益分析。

　　(2)中三年每年度效益分析
　　中三年旅游區(qū)的發(fā)展基本成熟，具有一定的客源市場，知名度的提高，游客人數(shù)將會大幅度增漲。AAAA級景區(qū)的成就，門票將會提升80元—100元，估算旅游區(qū)年收入純利高達4560萬元。
　　每年毛利6160萬元－運營成本1600萬元＝4560萬元人民幣
　　(3)后期投資養(yǎng)生別墅效益估算
　　旅游區(qū)后期投資定于高檔度假養(yǎng)生獨棟別墅。主要面向西安、咸陽高端消費人群。規(guī)劃100套，占地面積約200畝，經(jīng)濟效益估算約為3.2億元人民幣。
　　戶縣縣城目前房價在3000元/平方米，西安市區(qū)平均房價為5000元/平方米左右，別墅約為7000元/平方米參照數(shù)據(jù)，測算出旅游區(qū)養(yǎng)生別野價格下：測算時分別參考目前近年別墅的平均漲幅(2009年房價漲幅過大，未作為測算指標采用)來測算旅游區(qū)投入使用時的價格，考慮我國目前的房地產(chǎn)走勢復(fù)雜性，按照房地產(chǎn)價格保持不變及下降5%和10%，分別測算別墅出售收入。
　　根據(jù)以上測算養(yǎng)生別墅出售價格3.9—5.3億元之間。并估算投資旅游區(qū)養(yǎng)生別墅經(jīng)濟效益約為：售價4.9億—造價1.7億＝3.2億元。
　　(4)投資效益分析
　　規(guī)劃期內(nèi)旅游開發(fā)投資額為6100萬元，三年內(nèi)旅游區(qū)收入可達6600萬元，除去設(shè)施折舊費，項目開發(fā)后三年時期方可回收全部投資，投資利潤率高，回收效益快，充分說明這筆投資是高效益投資。
　　(5)社會效益分析
　　創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供就業(yè)機會，廣開就業(yè)門路。優(yōu)美環(huán)境，開放市場。
　　(6)生態(tài)效益分析
　　保護自然環(huán)境，維持生態(tài)平衡，旅游區(qū)的發(fā)展便是旅游景觀得到了美化和改善。
　　4.投融資金籌措渠道
　　旅游開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，綜合性強，關(guān)聯(lián)度高，旅游開發(fā)的投資涉及到項目建設(shè)的方方面面。旅游業(yè)的社會化投入和多元化融資將是旅游業(yè)深層次開發(fā)的重要途徑，也是市場經(jīng)濟下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。有效發(fā)揮多種投資主體的優(yōu)勢和積極性，多渠道籌集萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)建設(shè)資金。
　　招商引資：吸引社會各類資金投資旅游項目、合資、合作、共同開發(fā)萬華山朝陽洞生態(tài)文化旅游區(qū)。
　　銀行貸款：利用銀行中長期貸款進行旅游項目投資。
　　爭取政府投資：主要用于交通等基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境整治。
　　爭取專項資金：國家每年都安排一定的財政資金，用于旅游發(fā)展。
　　5.項目風險規(guī)避措施
　　按照旅游景區(qū)全面風險管理的總體思路，風險管理分為事前防范、事中控制、事后救濟三大體系，建立景區(qū)管理、公司財務(wù)、公司法律三大風險防范體制。
　　(1)市場風險
　　由于市場存在不確定性，因此必須建立高素質(zhì)的營銷隊伍，加強景區(qū)宣傳力度，采取積極有效的營銷政策：建立游客投訴站、與媒體報紙等建立良好的合作關(guān)系，樹立景區(qū)優(yōu)質(zhì)旅游區(qū)形象。
　　(2)市場競爭風險
　　明確市場定位，堅持差異化營銷及獎勵營銷：通過優(yōu)化旅游套餐及套票。舉辦特色旅游活動、吸引客源。
　　(3)安全類風險
　　落實安全目標責任制、制定安全管理工作標準，制定應(yīng)急預(yù)案并定期演練，嚴防安全風險。
　　(4)投資融資風險
　　資金供應(yīng)不暢是影響一個項目建設(shè)的主要風險，開源節(jié)流是降低投資風險的主要途徑：明確投資主體，享有旅游資源的經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)，將是無形的資產(chǎn)價值。
　　(5)財務(wù)風險
　　由專業(yè)財務(wù)人員主管內(nèi)部財務(wù)，外聘有資信的會計事務(wù)所，重大財務(wù)決策通過董事會決定，確實保護投資者利益。建立財務(wù)危機預(yù)警指標體系，加強籌資，投資、資金回收及收益分配管理，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
　　第七章  項目實施方案
　　一、項目主計劃
　　通過萬華山(云際古寺)文化根源祖脈的全景博覽園和朝鮮佛教文化尋根祈福朝覲圣地建設(shè)，打造具有國際知名度的國家AAAA級生態(tài)文化景區(qū)。使之成為中國佛教文化核心展示地，中國傳統(tǒng)文化精品景區(qū)，成為秦嶺國家中央公園中的明珠型精品景區(qū)。
　　二、策劃與規(guī)劃
　　(1)管理構(gòu)架：開發(fā)單位及涉及相關(guān)部門：開發(fā)商、當?shù)卣?、各級部門及協(xié)作單位、建立合理的開發(fā)運作管理構(gòu)架與管理制度。
　　(2)項目法律文件：以合法的形式、保護《旅游開發(fā)合同》明確開發(fā)紅線圖、配套設(shè)施(交通、水電等)、旅游資源開發(fā)權(quán)、享有旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，尤其是土地使用權(quán)政策。
　　(3)項目策劃規(guī)劃：編制《項目建議書》、《可行性研究報告》、《策劃方案》、《建筑方案設(shè)計》、《景觀施工設(shè)計》等開發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃。
　　(4)政府審批事項辦理推進：項目立項、可研報告批復(fù)：市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請：國債項目、農(nóng)業(yè)項目、林業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請：《土地證》《規(guī)劃證》辦理、審批：各級政府支持的實現(xiàn)：《初步設(shè)計方案》、《施工圖設(shè)計方案》審批。
　　三、投資與建設(shè)
　　(1)投資與融資：設(shè)計旅游開發(fā)投資與融資方案，尋求廣泛的資金渠道，針對資金方向設(shè)計投融資方案。
　　(2)招商合作：針對專題項目進行招商引資，引入相關(guān)的投資對項目進行合作或獨立投資。
　　(3)建設(shè)工程：相關(guān)規(guī)劃方案出臺：建設(shè)準備，委任項目經(jīng)理，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，開工前準備完成：聘請項目建設(shè)技術(shù)顧問：建設(shè)控制，開工后工程質(zhì)量控制、進度控制、財務(wù)控制等，工程驗收及項目投入使用。
　　四、經(jīng)營與管理
　　(1)開業(yè)準備：辦理證照，營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)、物價等相關(guān)手續(xù)?；I集資金，招聘、培訓(xùn)員工、采購物資：健全機構(gòu)及規(guī)章制度，明確投資主體，決策機構(gòu)、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、開業(yè)方案的設(shè)計與實施。
　　(2)旅游管理：編制《旅游區(qū)標準化管理文本》，景區(qū)AAAA級標準化管理，景區(qū)標準流程、員工素質(zhì)達標，游客體驗完美的服務(wù)過程：《旅游區(qū)標識系統(tǒng)設(shè)計》、編制《等級評定資料》，申報AAAA級旅游區(qū)。
　　(3)旅游營銷：編制《旅游區(qū)營銷方案》、開發(fā)高、中、低旅游產(chǎn)品適應(yīng)旅游消費市場，重點開發(fā)利潤大的旅游產(chǎn)品和客戶，策劃旅游節(jié)慶，促銷活動等：營銷組織管理、開發(fā)旅游圖冊、光盤、旅游廣告等，進行旅游推廣。

作者: 金屬風暴 時間: 2011-6-14 21:01
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