直擊西安限購令

新聞主編

開發(fā)商 限購令促市場重組 　　西安合能地產總經理劉小平：限購令對近期西安樓市成交量和價格會有較大沖擊，市場觀望情緒將加劇，但估計難以改變西安樓市近幾年價格長期向上的趨勢；預計政策執(zhí)行期限到時，市場會出現(xiàn)新一輪的井噴。
' g2 B; y! t  V1 [9 t2 Z' @　　限購令及銀行信貸政策的組合拳，預計將對西安房地產行業(yè)諸多小型開發(fā)商及項目型公司產生較大沖擊，行業(yè)將重新洗牌，該點將推動西安房地產行業(yè)長遠健康發(fā)展。
　　從區(qū)域板塊來看，曲江、高新、經開等區(qū)域將受到較大影響，東郊、西郊、長安區(qū)等以剛性需求為主的區(qū)域影響應不大，同時與高新二期接壤的戶縣、與咸陽接壤的灃渭新區(qū)、主打旅游地產的臨潼新區(qū)將迎來發(fā)展機遇。商業(yè)地產近幾年將出現(xiàn)擴張式發(fā)展的黃金期， 市場上的公寓型產品（商業(yè)用地性質）將受到追捧。
　　開發(fā)商、購房者應理性看待市場
　　西安富力房地產開發(fā)有限公司策劃銷售部經理兼總經理助理劉小平：目前包括購房者與開發(fā)商都在觀望，細則出臺后，對剛性需求的這部分人群受影響不大。這次的政策使得高陵、戶縣、西咸區(qū)域的土地成為熱點。
　　隨著西安國際化大都市的不斷建設和發(fā)展，光靠保障房和廉租房還不足以保障人們的安居問題。我認為限購令只是短期的政策，其目的就是為了穩(wěn)定房價，對于住宅的投資肯定會有所減少。
　　對開發(fā)商而言，未來的建設不能把雞蛋再放在同一個籃子里，應積極面對政策做出改變，現(xiàn)在市場的蛋糕小了，競爭更大了。購房者更關注高性價比的房子，作為開發(fā)商更應注重細節(jié)。
　　對購房者而言，等不是好辦法，需求在同一時間段釋放必然會導致漲價，與前幾年相比，房價還是會有所上升的，畢竟使用的新型材料和各種新技術都會增加房子的成本，房價因限購令降下來的可能性不大。
& F, n* A  c* X- j　　西安限購令利好商業(yè)地產
9 N8 \, W* P$ W: g& h  M3 q　　珠江投資有限公司市場經營中心總監(jiān)吳繼軍：西安的限購令對于商業(yè)是利好的。首先限購令主要針對住宅作出限制，原來用于投資住宅的大部分資金都會流向商業(yè)、商鋪和公寓，這樣勢必會刺激商業(yè)的物業(yè)和成交量上漲。其次，高端商業(yè)綜合體受到追捧。受國家政策引導，開發(fā)商為規(guī)避風險，大量開發(fā)寫字樓、商鋪將會成為趨勢。尤其是西安相對于北京、上海高端的商業(yè)綜合體還是較少的。
  v1 l  G0 \: L  {0 \+ a% k　　限購令對西安市的別墅影響還是很大的。西安市的別墅供應量基本都集中在長安區(qū)和浐灞區(qū)，購買者名下均有兩三套房產，受到本次政策嚴格限制，使其無法購買。這都會使別墅產品受“新政”影響而減量。相反，西安周邊的郊縣別墅不限購則會發(fā)力。
　　限購令有一定抑制作用 開發(fā)企業(yè)經受考驗
1 O; S. C/ O; `4 A: w6 v$ [　　香江國際中國地產有限公司開發(fā)總監(jiān)李三戰(zhàn)：限購令出臺對市場的投資、投機有一定的抑制作用，西安的房地產市場會有一定的反應，也就是說，在這個階段或一定期間量價會出現(xiàn)適度減緩和下滑，這是正常的。
4 i% G/ j$ f3 m, W　　短期看，至少半年內，市場肯定會受影響，同時還會出現(xiàn)很多觀望情緒，量價將出現(xiàn)滯緩或下滑，因為除了投資二套房、三套房收到抑制；規(guī)模比較小、發(fā)展節(jié)奏不好的，實力比較弱小的企業(yè)資金鏈要經受很大的考驗。不過，對于前兩年樓盤已經銷售出去，現(xiàn)在準備拿地的企業(yè)，倒是很好的機遇；現(xiàn)在，拿地成本不高，一兩年后市場應該也好了。
　　計劃與市場機制并行
　　高陵光明房地產開發(fā)有限責任公司財務總監(jiān)竇彥峰：西安的限購令從穩(wěn)定市場角度等長遠角度看有些軟，但是又不能限制西安的發(fā)展，建設國際化大都市的發(fā)展目標不能變。政府將房地產劃分為兩種監(jiān)管機制：計劃和市場，就是保障房建設任務和限購令。限購令一出來西安商品房市場的火爆也得休克一段時間了，全國也一樣。
　　百姓：觀望是主旋律 改善置業(yè)推后
　　余女士和老公都是西安市戶口，在結婚前各自名下分別有一套50平方米的小戶型，現(xiàn)在想換一套大一點房子，可2月25日限購令一出臺，他倆誰都不敢再想了，弄得他和老公束手無策，聽朋友說可以賣掉一套房子，這樣他倆名下就只剩一套房產了，可以繼續(xù)改善置業(yè)，可他們有點猶豫，說當初買那套小戶型就是看好它的性價比，現(xiàn)在急忙拋掉有點舍不得，加上限購令的束縛，決定推遲買房子的計劃。
　　在延長石油定邊采油廠上班的王先生告訴記者，自己已經買了兩套房子，這次下來西安主要是為結婚裝修新房，因為未婚妻工作在西安，剛好趁機再買一套小兩室，把遠在山東老家的父母接過來養(yǎng)老居住，沒成想剛到西安，限購令就出來了。對此，王先生坦然相告：“先把之前的第二套房（45平方米小公寓）出手，這樣給給父母買房還可以享受二套房的貸款政策?！彼蛴浾咄嘎?，此次來西安之前就聽同事說要出政策了，身邊也有不少人都準備陸續(xù)將前幾年在西安買的房轉手，準備看看行情再說。
+ I; a) ^% M. C) T0 i4 F　　省內各地：省內二線城市樓市借機升溫
　　與西安市場這種短期低迷相比，寶雞、咸陽、商洛等地卻出現(xiàn)了另外一種購房者的心聲。在寶雞一家房地產公司開發(fā)部工作的胡女士告訴記者：“西安限購了，這對我們這些（省內）二級城市來說，肯定是利好。不讓在西安投資買房，部分有經濟實力的本地購房者及投資客就會把視線收回來?！睋?jù)她介紹，星期天雖然下著雪，售樓部也有很多人前來咨詢，上客量都趕上春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮了。
　　咸陽佳龍房地產開發(fā)有限公司營銷策劃部經理張彬告訴記者，西安出臺限購令，對于穩(wěn)定全省房地產市場肯定是一種利好。它既沒有一棒子打死所有二套房人群，又在一段時間內繁榮二級市場。據(jù)他介紹，從他們項目（怡水花園）世紀大道往西，幾乎60%以上的業(yè)主都是咸陽本地及各市縣的購房人群，咸陽市區(qū)所有樓盤更明顯。
7 e/ `# k4 B1 V0 V/ U9 C, ]/ s　　“目前省上除了西安，其他地方限購令都沒有出來，即便出臺，也不一定每個市都有，所以說這樣一來就把原本想在西安投資置業(yè)的一批人群拉回了戶口所在的地市?！标兾髟仆吨脴I(yè)營銷總監(jiān)彭璐說出了自己的觀點。
5 x2 B) y, E6 K' I　　在商洛做生意的劉先生說，他們兩口子平常很忙，顧不上照看孩子。下半年孩子就要上初中了，本想在高新區(qū)看一套房，沒成想政策把他這樣的異地人給擋在了門外?，F(xiàn)在索性就在商洛市區(qū)買一套大一點的房子，就給孩子在市里面找所好一點的學校，把丹鳳老家的父母接過來一起住，這樣孩子也有個照應。
% [3 t  h6 `! a3 i* a　　銀行：中國工商銀行 認房又認貸
$ }2 V& J, S8 k1 g& }　　對于西安出臺的限購令在居民家庭套數(shù)的認定上，中國工商銀行陜西分行安經理表示，他們支行既認房又認貸，以認房為主，在實際操作中銀行會根據(jù)情況進行微調，比如一西安市戶籍的三口之家，父母名下已有一套住房，不過其兒子已年滿18周歲，以他的名義再購買一套房的話，可視他為第一套購房；另外一非西安市戶籍的三口之家，其父母在西安已擁有一套住房，其子女在西安就不能再購買房了。
7 q; B. I% U9 Z" j$ S# N　　招商銀行 認房為主
　　對于如何界定購房者的套數(shù)，招商銀行信貸支部工作人員表示，本支行對購房者套數(shù)界定還是以認房為主，購房者先遞交材料，房管局審批后，進行網(wǎng)簽，拿到網(wǎng)簽合同后，銀行受理貸款，主要還是以名下?lián)碛蟹慨a證套數(shù)為準。
% j# }' l2 O! S! m: H& k　　中國銀行 認貸
6 T, P2 L. z; Q/ Z& k' R　　中國銀行西安太乙路支行翟曉雅行長表示，限購令出臺后，中國銀行在界定居民家庭套數(shù)的認定上，一般以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準，對于購房者是否還有其他住房，他們事先會向其詢問，購房者是否如實回答，那就在于他們自己了，不過對銀行涉嫌欺詐的，要負相應的法律責任。
　　中國建設銀行 認貸
　　中國建設銀行長安路支行的畢經理表示，建行在界定購房者名下?lián)碛械淖》刻讛?shù)上，以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準，系統(tǒng)上顯示的是幾套，就評定幾套，如果之前購房者以全額買的房子，征信系統(tǒng)是查不到的，現(xiàn)在再買的話，還是以第一套給他算。
　　專家：政策會促使西安房屋租賃市場升溫
8 X# [+ h  r$ P; n% e1 Q　　陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通：西安的限購令不像北京那么嚴厲，西安投資性客戶所占比重相對較小，剛性需求大。所以說西安的限購打壓、調控的力度小一些。目前來看，在政策影響下，市場會出現(xiàn)觀望，成交也會下滑，房價會在一段時間內處于凍結狀態(tài)，可能會有小幅的波動，但會維持在目前狀態(tài)，大幅上漲或下降的現(xiàn)象半年內不會出現(xiàn)。
5 R$ V' o4 O2 D# }$ N! ~　　新房市場受影響，但同時也會促使租房市場升溫、發(fā)育，租房市場可能會出現(xiàn)供不應求的情況，但恰恰說明剛性需求占主體。長遠看，市場就會出現(xiàn)既有購房市場，也有租房市場的狀況，應該出現(xiàn)兩個市場，這樣的市場才會均衡健康。但是租房需求大量，也同時會帶來房租上漲，這就要求政府加快廉租房和公租房的建設。
　　另外，購房者的觀望應該是暫時的，買房是現(xiàn)實需求，在這段時間內，資金鏈短缺的開發(fā)商則可能會加大優(yōu)惠力度，開始促銷，緩解資金短缺的現(xiàn)狀，優(yōu)惠促銷也是另外一種降價，到了老百姓可承受范圍，老百姓就會該出手時就出手。
2 Q+ R" d1 {  l　　西安限定的市轄區(qū)范圍有些寬
　　陜西省房地產研究會會長王圣學：從政策層面看，我認為西安的限購令其實明確了兩個方面，一是要加大廉租房、公租房以及經適房的比例，第二個重點我認為就是里面談到說房價超過周邊地區(qū)的應加強土地增值稅清算。這兩點如果能堅決執(zhí)行下去，那就很有效果。從政策的影響方面看，第一點還是實行差別化的土地增值稅的意義重大。另外，西安現(xiàn)在正處于城市擴張的階段，限購令提到市轄區(qū)，西安是9區(qū)4縣，現(xiàn)在4個縣沒有包括在內，9城區(qū)在內，我認為這個范圍相對有些寬，因為閻良、長安區(qū)、臨潼這些區(qū)域的房地產發(fā)展還沒到很火的階段，這樣做不利于這些遠郊區(qū)的發(fā)展，城6區(qū)相對比較合適。同時，西安市場改善性需求占20%-30%，政策執(zhí)行首付60%，1.1倍利率的話，對于改善型購房者的影響較大。短時期內，購房者觀望情緒會增大，還有人可能盼望房價因此下降，但同時開發(fā)商也在觀望，雙方博弈時間會持續(xù)1-2個月。而政策也是有階段性的，政府應根據(jù)市場反映做出相應調整，使房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
6 o( d4 c/ P( q/ k9 R　　目前市場上對于二手房有兩種截然不同的聲音，一方面，有關人士認為，限購令下開發(fā)商會減少房屋供給，導致市場上一手房源不足，但價格卻不會大幅下降，甚至有可能出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，這樣會讓不少購房者轉向二手房市場。尤其是在一些中心區(qū)域，一手房供應十分稀缺，二手房則天生具備良好的配套和地理環(huán)境優(yōu)勢，會愈加受到追捧，價格也可能居高不下。西安的二手房市場在這樣的背景下，會迅速發(fā)展壯大。另一方面，政策規(guī)定下，西安市民如果已經達到房屋擁有的最大值，還想繼續(xù)購房的話，必須賣掉一套房才能買另一套，這將會造成許多改善型客戶為買新房，急速處理自己的舊房源。有觀點認為，這樣一來二手房市場房源供應增多，而買方市場的觀望情緒蔓延，可能會讓一些業(yè)主們在報價上有所松動，二手房價格可能會出現(xiàn)不同程度的下跌。